Case ereditate e immobili invenduti: in Italia milioni di abitazioni restano ferme prima di arrivare sul mercato

Il patrimonio immobiliare italiano si presenta con una caratteristica che lo distingue da molti altri Paesi europei: una fortissima concentrazione della proprietà nelle mani delle famiglie. Secondo gli ultimi dati ISTAT, il 73,5% delle famiglie possiede l'abitazione in cui vive, un assetto che riflette una struttura patrimoniale radicata e destinata a generare nei prossimi anni un crescente numero di passaggi generazionali [citation:0].

A questo si aggiunge una peculiarità strutturale dello stock abitativo nazionale: su 35,3 milioni di abitazioni censite, il 56,3% è stato costruito tra il 1961 e il 2000 e solo l'11,4% dopo il 2001. Un patrimonio datato, spesso caratterizzato da complessità di riqualificazione e da costi di ristrutturazione che rappresentano un freno significativo alla reimmissione sul mercato [citation:0]. In Veneto, per esempio, si contano oltre 520 mila abitazioni inutilizzate, un fenomeno che gli operatori del settore definiscono "case dormienti": immobili che restano fermi non solo per questioni ereditarie, ma anche a causa dell'onere economico degli interventi necessari per adeguarli alle normative, in particolare in vista della direttiva europea "Case Green" .

Nonostante l'età media elevata del parco immobiliare, il mercato residenziale continua a muoversi su volumi consistenti. Nel 2025 si sono registrate circa 767.000 compravendite, con una crescita del 6,4%, e il 92% delle transazioni ha riguardato immobili esistenti, secondo il rapporto dell'Agenzia delle Entrate, Osservatorio del Mercato Immobiliare [citation:0]. Le previsioni per il 2026 indicano un'ulteriore accelerazione, con circa 800 mila abitazioni vendute e un incremento del fatturato immobiliare dell'8,4%, il primato in Europa . Tuttavia, il dato rilevante è che la maggior parte degli scambi riguarda proprietà già costruite, caratterizzate da complessità di riqualificazione e tempi di immissione sul mercato non immediati.

Il punto non è soltanto il livello della domanda, ma la distanza tra le caratteristiche degli immobili disponibili e le condizioni richieste dal mercato. Questo genera una fascia intermedia sempre più ampia: abitazioni che non sono immediatamente vendibili nello stato in cui si trovano, ma che non hanno ancora trovato un percorso alternativo per tornare in circolazione in tempi rapidi. In molte aree urbane e nei centri caratterizzati da un patrimonio edilizio datato, le abitazioni possono restare sul mercato per periodi prolungati prima di trovare un acquirente, spesso con successive revisioni del prezzo o interventi di riqualificazione necessari per renderle più appetibili.

In questo scenario si sta consolidando anche in Italia il modello degli instant buyer: operatori immobiliari che intervengono direttamente sull'acquisto e sulla successiva riqualificazione degli immobili, con l'obiettivo di ridurre i tempi di immobilizzazione e accelerare il ritorno sul mercato del patrimonio esistente. Tra questi, si colloca Homingo, realtà attiva in diverse aree del territorio italiano, tra cui Torino, Bari, Livorno, Lecce, Modena e Reggio Emilia [citation:0]. L'azienda acquista direttamente immobili residenziali, prevalentemente provenienti da successioni ereditarie o da situazioni di invenduto prolungato, con l'obiettivo di riqualificarli e reimmetterli nel circuito delle compravendite.

Il modello si basa su un processo che integra analisi dei dati immobiliari e una valutazione preliminare automatizzata tramite piattaforma proprietaria, seguita da una verifica tecnica e dalla formulazione di una proposta di acquisto diretta e vincolante, con l'obiettivo di arrivare alla chiusura della compravendita in tempi rapidi, indicativamente entro circa 30 giorni dall'accettazione [citation:0]. In questo modo, la valutazione avviene in una fase precoce del processo, riducendo i tempi decisionali e accelerando la gestione della compravendita.

"Il mercato immobiliare non si blocca nella vendita, ma prima: quando un immobile entra in una fase di inattività dopo una successione o perché non è immediatamente collocabile", spiega Andrea Vendola, founder di Homingo [citation:0]. "In questo segmento si concentra una parte molto rilevante dello stock: circa l'80% degli immobili trattati proviene da contesti ereditari o da abitazioni rimaste a lungo ferme. È lì che si crea la frizione principale del sistema. Il nostro intervento serve a ridurre questo tempo di immobilità e accelerare il ritorno sul mercato".

Il fenomeno delle case "bloccate" non riguarda solo le successioni, ma più in generale tutte le situazioni in cui un immobile fatica a entrare rapidamente nel circuito delle compravendite. Con un patrimonio edilizio in larga parte datato e una domanda sempre più selettiva, il mercato immobiliare italiano si trova di fronte a una sfida complessa: come trasformare un patrimonio immenso, spesso fermo, in risposta concreta alle esigenze abitative, riducendo i tempi di inattività e rendendo più fluido l'incontro tra domanda e offerta.