La disciplina fiscale delle locazioni brevi ha subito significative modifiche a partire dal 2024, con effetti che si consolidano per l'anno d'imposta 2025. Le novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2024 hanno ridefinito il regime della cedolare secca, introducendo un sistema di aliquote differenziate che mira a scoraggiare la concentrazione di immobili destinati agli affitti turistici.
Dal 1° gennaio 2024, in caso di opzione per l'imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca, si applica l'aliquota del 26%. Questa aliquota è ridotta al 21% per i redditi riferiti ai contratti di locazione breve stipulati per una sola unità immobiliare per ciascun periodo d'imposta, a scelta del contribuente.
Il meccanismo introdotto prevede quindi:
- Aliquota al 21%: applicabile al primo immobile destinato a locazione breve, mantenendo la precedente agevolazione
- Aliquota al 26%: applicabile dal secondo immobile in poi, con un incremento significativo del carico fiscale
La cedolare secca si applica al 26% dal secondo appartamento locato fino al quarto, con possibilità di selezionare il primo appartamento al 21%. Questa scelta strategica consente al contribuente di ottimizzare il carico fiscale identificando quale immobile benefici dell'aliquota agevolata.
La disciplina si applica ai contratti di locazione di durata non superiore a 30 giorni, stipulati per finalità turistiche o di ospitalità. Rientrano nel regime delle locazioni brevi gli immobili delle categorie catastali da A1 a A11, esclusa la categoria A10 (uffici o studi privati).
La Legge di Bilancio 2025 ha confermato l'imposta sostitutiva del 21% per i contratti a canone libero, l'aliquota agevolata del 10% per i contratti a canone concordato e il 26% per le locazioni brevi. Questa conferma garantisce stabilità normativa per i contribuenti che operano nel settore.
L'opzione per la cedolare secca sulle locazioni brevi presenta caratteristiche peculiari rispetto ai contratti di locazione tradizionali. Il locatore esercita l'opzione per il regime agevolato con la dichiarazione dei redditi relativa all'anno in cui i canoni di locazione sono maturati o i corrispettivi sono riscossi.
Per il 2025, il contribuente deve indicare nel modello 730 o UNICO:
- Codice "1": per contratti di locazione breve con tassazione al 21% (primo immobile)
- Codice "2": per contratti di locazione breve con tassazione al 26% (dal secondo immobile)
L'individuazione dell'unità immobiliare che beneficia dell'aliquota ridotta deve avvenire nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d'imposta interessato.
Nel caso delle locazioni brevi, dal momento che la registrazione non è obbligatoria si può scegliere la cedolare secca direttamente nella dichiarazione dei redditi. Questo semplifica notevolmente gli adempimenti amministrativi, eliminando la necessità di comunicazioni preventive.
Il contribuente deve comunque assicurare la corretta tenuta della documentazione relativa ai contratti e ai corrispettivi percepiti, in considerazione degli obblighi di tracciabilità dei pagamenti e delle verifiche fiscali.
La nuova disciplina richiede un'attenta pianificazione fiscale per i proprietari di più immobili. La possibilità di scegliere quale immobile assoggettare all'aliquota agevolata del 21% consente di ottimizzare il carico fiscale in funzione dei ricavi generati da ciascuna unità.
È opportuno valutare l'impatto della maggiorazione al 26% sulla redditività complessiva dell'investimento immobiliare, considerando che l'incremento di 5 punti percentuali può incidere significativamente sui margini di profitto.
L'orientamento normativo evidenzia la volontà del legislatore di regolamentare il fenomeno delle locazioni brevi, bilanciando le esigenze di gettito fiscale con la tutela del mercato immobiliare residenziale. La conferma delle aliquote per il 2025 suggerisce una stabilizzazione del regime, offrendo maggiore certezza agli operatori del settore.
Andrea Nano
