Quando conviene creare una società per intestare un immobile

La scelta di intestare un immobile a una società, anziché a una persona fisica, è una decisione strategica che va valutata con attenzione. Non esiste una risposta valida per tutti: molto dipende dagli obiettivi, dal numero di immobili posseduti e dal tipo di utilizzo previsto. In molti casi, creare una società “per principio” non conviene; in altri, invece, rappresenta uno strumento estremamente efficace di gestione e pianificazione.

Creare una società immobiliare, generalmente una SRL, diventa conveniente soprattutto quando l’attività immobiliare assume un carattere continuativo e organizzato. È il caso di chi acquista più immobili con finalità di investimento, li mette a reddito, reinveste gli utili o opera nel medio-lungo periodo. In queste situazioni, la società consente una tassazione più strutturata sugli utili (IRES al 24% più IRAP), oltre alla possibilità di dedurre molti costi che per la persona fisica non sono integralmente deducibili, come spese di ristrutturazione, consulenze, gestione, manutenzione e interessi passivi sui mutui. 

La società è spesso la scelta più logica anche per immobili destinati alla locazione commerciale o agli affitti brevi gestiti in modo professionale, ambiti in cui la cedolare secca non è applicabile. In questi casi, il regime fiscale della persona fisica perde gran parte dei suoi vantaggi e la struttura societaria risulta più efficiente.

Un altro aspetto rilevante è la protezione del patrimonio. Intestare un immobile a una società consente di separare il rischio personale da quello imprenditoriale. La società diventa così uno strumento di asset protection.

La società immobiliare è utile anche in un’ottica di pianificazione successoria. Gestire immobili attraverso quote societarie rende più semplice il passaggio generazionale, permette donazioni progressive e riduce il rischio di frammentazione del patrimonio o conflitti ereditari, mantenendo una gestione centralizzata degli asset.

Infine, la struttura societaria è particolarmente indicata per chi svolge operazioni immobiliari attive, come acquisto, ristrutturazione e rivendita. In questi casi, la tassazione della persona fisica sulla plusvalenza può risultare penalizzante, mentre la società offre maggiore flessibilità fiscale e gestionale.

Al contrario, non conviene quasi mai creare una società per intestare un immobile destinato a uso personale o prima casa: non sono previste agevolazioni, l’IMU è sempre dovuta e i costi di gestione superano i benefici. Anche nel caso di un solo immobile a reddito modesto, la persona fisica con cedolare secca al 21% risulta spesso più conveniente. Inoltre, trasferire immobili già posseduti a una società comporta costi notarili, imposte e possibili plusvalenze, rendendo l’operazione economicamente svantaggiosa.

In sintesi, la società immobiliare conviene quando l’attività è strutturata, il reddito supera determinate soglie e l’obiettivo è di lungo periodo. Per investimenti semplici o isolati, invece, la gestione come persona fisica rimane nella maggior parte dei casi la scelta migliore. La decisione finale deve sempre tenere conto del contesto patrimoniale, fiscale e degli obiettivi futuri dell’investitore.