La mediazione immobiliare in Italia è regolata dalla legge 39 del 3 febbraio 1989, un testo che ha quasi quattro decenni di vita e che nel frattempo ha visto trasformarsi radicalmente il mercato di riferimento: l'avvento delle piattaforme digitali, la diffusione delle locazioni brevi, la crescita delle operazioni su quote societarie con sottostante immobiliare e l'emergere di nuove figure professionali hanno reso il quadro normativo vigente sempre più inadeguato rispetto alla realtà operativa del settore.
Il disegno di legge depositato al Senato con il numero di atto 1894, primo firmatario il senatore Maurizio Gasparri, presidente della commissione Affari esteri e difesa, si propone di colmare questo vuoto attraverso una revisione organica della disciplina. Il testo, presentato con il supporto delle principali associazioni di categoria — Fiaip, Fimaa e Anama — interviene su quattro assi fondamentali: la formazione professionale, la contrattualistica, la tutela delle somme in trattativa e il riconoscimento di nuove figure operative.
Uno degli obiettivi dichiarati della riforma è l'elevazione del profilo professionale degli agenti immobiliari. La proposta introduce l'obbligo di formazione continua con il rilascio di crediti formativi, sul modello già consolidato per altre professioni ordinistiche come i commercialisti e i consulenti del lavoro. La logica è chiara: il mercato immobiliare richiede competenze sempre più articolate — dalla fiscalità delle compravendite alla normativa urbanistica, dalla valutazione degli immobili alla gestione delle locazioni brevi — che non possono essere acquisite una volta sola e considerate permanenti.
Sul fronte dell'accesso alla professione, la proposta prevede l'istituzione di un percorso universitario dedicato, che affiancherebbe l'attuale sistema degli esami presso le camere di commercio. In quest'ultimo ambito si introduce inoltre la presenza obbligatoria di due agenti immobiliari nelle commissioni d'esame, con l'obiettivo di garantire una valutazione più aderente alla concreta realtà operativa della professione.
Sul piano contrattuale, la misura più rilevante riguarda l'obbligo di conferire gli incarichi di mediazione in forma scritta. Si tratta di una norma che i professionisti del settore attendono da anni: secondo le stime degli operatori, la quasi totalità del contenzioso in materia di provvigioni origina da accordi verbali, difficili da provare e spesso contestati da acquirenti e venditori al momento della conclusione dell'affare.
L'introduzione della forma scritta obbligatoria avrebbe un impatto diretto anche sul piano fiscale e contabile: la formalizzazione dell'incarico consentirebbe una migliore tracciabilità dei rapporti giuridici, faciliterebbe la corretta imputazione delle provvigioni per competenza e renderebbe più agevole la difesa in sede di accertamento fiscale. Per i commercialisti che assistono agenzie immobiliari, si tratta di una semplificazione attesa che ridurrebbe significativamente il rischio di contestazioni in sede di verifica.
La proposta interviene anche su un tema particolarmente delicato per il mercato immobiliare di fascia alta: le operazioni su quote societarie aventi come sottostante beni immobili. Questa tecnica, largamente utilizzata nelle compravendite di valore elevato, consente attualmente di strutturare il trasferimento della proprietà immobiliare attraverso la cessione di partecipazioni societarie, aggirando di fatto sia l'imposta di registro applicabile alle compravendite immobiliari dirette, sia il diritto dell'agente alla provvigione.
Il testo intende colmare questo vuoto normativo, riconoscendo esplicitamente il diritto alla provvigione anche nelle operazioni intermediete in forma indiretta tramite quote. Per i professionisti, si apre un fronte di attenzione non secondario: la norma, se approvata, potrebbe avere ricadute sulla strutturazione fiscale di alcune operazioni societarie e richiederà un'analisi caso per caso delle implicazioni sia ai fini dell'imposta di registro sia in termini di IVA applicabile.
Tra le novità più attese dagli operatori figura l'introduzione del conto segregato obbligatorio per la gestione delle somme in trattativa, in particolare le caparre confirmatorie e le somme versate a titolo di proposta d'acquisto. Si tratta di un conto dedicato e impignorabile, separato dal patrimonio personale e aziendale dell'agente, sul modello già adottato in altri ordinamenti europei.
La misura persegue un duplice obiettivo: da un lato garantire la tutela dei clienti in caso di difficoltà finanziarie dell'intermediario, dall'altro rendere più difficile l'esercizio abusivo della professione da parte di soggetti privi di iscrizione al ruolo. Dal punto di vista contabile e fiscale, il conto segregato impone una gestione separata e tracciata delle somme ricevute per conto terzi, con implicazioni dirette sulla tenuta dei libri contabili e sul trattamento ai fini IVA e delle imposte dirette delle somme transitate.
La proposta di legge interviene infine sul riconoscimento normativo del property manager, figura ibrida emersa nella prassi operativa con la diffusione delle locazioni brevi e delle piattaforme di affitto turistico, ma priva fino ad oggi di qualsiasi inquadramento giuridico. Il property manager si colloca in una zona di confine tra l'agente immobiliare tradizionale e l'amministratore di condominio, occupandosi della gestione operativa di immobili per conto dei proprietari: dalla pubblicazione degli annunci alla gestione dei check-in, dalla manutenzione ordinaria alla rendicontazione dei proventi.
L'assenza di un inquadramento normativo ha generato negli anni incertezze significative sul piano fiscale: i compensi percepiti da questi soggetti sono stati ora ricondotti al reddito di lavoro autonomo, ora all'attività d'impresa, con trattamenti disomogenei in sede di accertamento. Un riconoscimento legislativo esplicito consentirebbe di definire con chiarezza il regime IVA applicabile, gli obblighi di iscrizione e le responsabilità verso i proprietari e i conduttori, offrendo finalmente una base certa anche per la consulenza professionale.
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