In Italia la formula della nuda proprietà — che consente a un proprietario di vendere un immobile mantenendo il diritto di usufrutto fino alla fine della propria vita, mentre l’acquirente ne diventa “nudo proprietario” — sta vivendo un vero e proprio rilancio. Nel primo semestre del 2025, la domanda per case in nuda proprietà è cresciuta del 12% rispetto all’anno precedente e del 36% rispetto ai primi sei mesi del 2021.
Secondo l’ultima analisi di mercato, il prezzo medio richiesto per un immobile in nuda proprietà è di circa 2.034 euro al metro quadro — circa 75 euro in meno rispetto a un immobile venduto con formula tradizionale. Nonostante questi segnali di vitalità, l’aumento dei prezzi medi (+2 % nell’ultimo anno) mostra che anche la nuda proprietà risente dell’andamento generale del mercato.
Le motivazioni che spingono verso la nuda proprietà sono molteplici, e rispecchiano esigenze diverse a seconda delle generazioni coinvolte. Chi vende — spesso persone anziane — vi ricorre per ottenere liquidità immediata senza dover lasciare la propria abitazione, potendo continuare a viverci come usufruttuario. Chi acquista, invece — in molti casi famiglie o investitori relativamente giovani — punta su un investimento a lungo termine, approfittando del prezzo più contenuto e della prospettiva di acquisire la piena proprietà in futuro.
Anche il profilo tipico dei compratori è cambiato: secondo l’Ufficio Studi di un’importante rete di agenzie immobiliari, nel 2024 la fascia più attiva nella nuda proprietà è quella tra i 35 e i 44 anni, che rappresenta circa il 28,3% degli acquirenti. In parallelo, la maggior parte dei venditori è oltre i 64 anni, spesso in cerca di risorse economiche per affrontare la pensione o sostenere le spese quotidiane.
Tra le ragioni della crescita della nuda proprietà c’è anche la crisi del mercato tradizionale dell’immobile: con tassi di interesse elevati, costi in aumento, mutui meno accessibili, molte famiglie e persone preferiscono ridurre l’esborso iniziale e considerare la casa come un investimento a medio-lungo termine, piuttosto che assumere oneri immediati troppo gravosi.
In alcune aree urbane il fenomeno è particolarmente evidente. A Milano, ad esempio, l’offerta di immobili in nuda proprietà negli ultimi quattro anni è raddoppiata; l’aumento della domanda è stato del 14% nell’ultimo anno, percentuale superiore a quella registrata in molte altre città. Questo fa pensare che la nuda proprietà stia diventando un’alternativa concreta anche nelle aree metropolitane ad alta densità e alto costo del mattone.
Il mercato riflette dunque un mutamento culturale: la casa non è più vista soltanto come un’abitazione da possedere e abitare subito, ma come un asset patrimoniale da gestire in modo flessibile, in linea con bisogni economici, generazionali e demografici. Per gli anziani, offre una via per trasformare un bene illiquido in risorse concrete; per i giovani e le famiglie, può rappresentare un’occasione per entrare nel mercato immobiliare con costi più contenuti e prospettive di valorizzazione nel tempo.
Detto questo, la nuda proprietà non è una scelta priva di limiti: il compratore acquista un immobile che potrà essere utilizzato solo dopo la cessazione dell’usufrutto, e l’investimento va considerato con un orizzonte temporale di medio-lungo termine. Chi vende deve valutare attentamente esigenze personali e familiari.
In un mercato in trasformazione — segnato da incertezze economiche, rialzi dei tassi e cambiamenti demografici — la nuda proprietà si conferma un’alternativa che unisce flessibilità, pragmatismo e prospettiva di lungo termine. Se gestita con consapevolezza, può offrire una soluzione vantaggiosa sia per chi vende sia per chi investe.
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